3 изменение назначения и состояния жилого помещения. Как изменить назначение

В связи с отменой Распоряжения Мэра Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве», конкретный регламент согласования перепрофилирования (смены функционального назначения помещения) в Москве не установлен.

В настоящее время существует следующий порядок согласования:

1. Заказ и получение технической документации на объект.
2. Подача заявления о перепрофилировании (смене функционального назначения) в Префектуру округа.
3. Получение разрешения Префектуры на перепрофилирование помещения.
4. Разработка проектной документации под новое целевое назначение помещения.
5. Согласование проектной документации в надзорных органах и инстанциях.
6. Сдача полного пакета документов в Мосжилинспекцию округа для получения Разрешения на перепланировку / переустройство помещения (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
7. Ремонтно-строительные работы в строгом соответствии с согласованной проектной документацией.
8. Ввод объекта в эксплуатацию после произведенных ремонтно-строительных работ (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
9. Заказ и получение технической документации на объект с указанием нового назначения помещения.
10. Внесение изменений в Свидетельство о государственной регистрации права (при необходимости)

ВНИМАНИЕ!

Постановление Правительства Москвы № 999-ПП от 28.10.2008 «Об упорядочении размещения объектов офисного назначения и крупных объектов торговли на территории Центрального административного округа города Москвы» ввело ряд ограничений на смену функционального назначения нежилых помещений в Центральном административном округе г. Москвы.

Сложности, возникающие при согласовании перепрофилирования:

1. Обязательно согласие собственника помещения на перепрофилирование.
2. Четкая аргументация целесообразности смены функционального назначения помещения при подаче заявления в Префектуру.
3. Если помещение подведомственное, необходимо вывести данное помещение из реестра помещений данного ведомства.

ВНИМАНИЕ!

В настоящее время в г. Москве невозможно перепрофилирование детских дошкольных учреждений.

Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах

(Документы БТИ без красных линий)

Цена согласования перепрофилирования в жилых домах

(Документы БТИ с красными линиями)

квартиры: штраф 2 500р. КоАП РФ п.7.21,

нежилые помещения: штраф

Собственник:

физическое лицо: 2 500, КоАП Москвы п.9.12,

юридическое лицо: 300 0000 – 350 000 КоАП Москвы п.9.12

Независимо от статуса нашего дома, здания или помещения бывают такие ситуации, когда нам необходимо изменить его целевое назначение, и происходит это довольно часто. Но из-за сложности процедуры далеко не каждый хочет этим заниматься. Хотя, если следовать определенным инструкциям и правилам, возможно все сделать быстро, и тогда вид дома будет полностью изменен. Особенно актуально это для нежилых помещений, которые выполняют свои функциональные особенности не до конца.

Суть понятий

Изначально необходимо разобраться, что существует только два вида зданий и помещений согласно целевому назначению, функциональному значению и использованию. Это жилые и нежилые постройки.

Жилые дома характеризуются тем, что относятся к недвижимому имуществу жилого фонда, признаны пригодными для проживания людей, изолированы и не могут использоваться для коммерции.

А вот нежилые помещения существует как раз таки для того, чтобы размещать в них определенный вид бизнеса и предпринимательства. Хотя они также относятся к изолированному недвижимому имуществу. Просто комиссия по эксплуатации никогда не позволит там жить людям, так как нет необходимых коммуникаций.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы решитесь изменить вид вашего задания или дома, то стоит понимать, что произойдёт это только после того, как ваш вопрос будет рассмотрен особой комиссий, проведут расчет перевода в нежилой фонд, и будут зарегистрированы новые права собственности.

Кроме того, органами, которые решают данный вопрос, считаются не местные власти, а определенная комиссия по имущественной политике города и района.

Перевод помещения в нежилой фонд

Существуют определенные условия, при которых жилое помещение можно провести в нежилой фонд и изменить его целевое и функциональное назначение, и это:

• Отсутствие прописанных граждан в квартире;
• Отсутствие обременений и арестов, кредитов, ипотек, долгов;
• Проведение процедуры исключительно собственниками жилья;
• Квартиры сверху не должны быть жилыми, а само помещение должно находиться на первом этаже. Допускается, когда объекты сверху принадлежат одному и тому же человеку;
• Отсутствие статуса аварийного дома или такого, что стоит в очереди на капитальный ремонт.

Хотя важно и то, чтобы в дальнейшем владелец смог оборудовать отдельный вход и отключить некоторые виды общественных коммуникаций.

Необходимые документы

Из документов, которые могут вам понадобиться для решения подобного вопроса, можно выделить такие:

• Заявление заявителя, написанное от руки в свободной форме;
• Свидетельство о праве собственности или другой правоустанавливающий документ;
• План и техническая выписка из БТИ;
• Проект здания и дома после проведения перепланировки с указанными там будущими характеристиками, именем инженера и лицензией на строительство.

Как дальше будут развиваться события?

После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.

Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:

• Был собран не полный пакет документов;
• Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
• Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
• Не выполняются условия, описанные в ответе.

А вот если вы ждете ответа уже более полутора месяца, то смело обращайтесь в суд, потому что это совершенно незаконно.

Нежилое помещение в фонд жилого

Все чаще стали возникать случаи, когда именно нежилые помещения переводятся в фонд жилых, так как наибольшее распространение сейчас набирают квартиры-студии, квартиры-галереи и подобное. Но изменить целевое назначение здания не так уж и легко.

Ведь к обычным квартирам описан целый список обязательных условий, таких как:

• Технические характеристики и несущие конструкции должны находиться в полной исправности, соответствовать определенным нормам и быть признанными пригодными санитарными и техническими органами;
• Само жилое здание должно находиться в обычном жилом районе с развитой инфраструктурой;
• В нежилых помещениях должны быть возможности для проведения основных бытовых коммуникаций;
• Размеры окон, дверей и прочих отверстий должны соответствовать нормам и не угрожать безопасности граждан.

При условии, что ваше нежилое здание или помещение соответствует вышеуказанным требованиям, вы можете приступать к сбору документов и началу процесса изменения статуса объекта через межведомственные комиссии.

Какие нужны документы?

Из документов, которые могут вам потребоваться для этого, стоит выделить следующие:

• Заявление собственника объекта недвижимости;
• Технический и кадастровый паспорт, не говоря уже о других информационных и технических свидетельствах;
• План здания;
• Свидетельства о праве собственности или другие правоустанавливающие документы;
• Проект перепланировки помещения, который ранее был утвержден в архитектурном бюро.

Суть процедуры

Как и в ситуациях с жилым помещением, после подачи документов пройдет не более 45 дней, и вы получите ответ. Если он будет положительным, то вы сможете начинать ремонт вашего здания и внесение изменений. По окончанию перепланировки нужно пройти комиссию, которая выдаст заключение о возможности эксплуатации, соответствующая пометка будет внесена в БТИ.

И, конечно же, придется пройти процедуру изменения прав собственности через Росреестр или МФЦ.

Бывает и такое, что перепланируют не только нежилые помещения, а еще и чердаки, заводские или складские помещения под крупные апартаменты. Тогда потребуется пройти данную процедуру полностью. Но для таких преобразований потребуется много денег и сил, к тому же не каждая строительная компания сможет разработать хороший проект, который одобрит жилищный комитет.

При необходимости вы можете обратиться за помощью к фирмам посредникам, но такая услуга будет стоить еще больше, ведь тогда вы снимаете с себя самую трудную работу и экономите время.

Помните о том, что невозможно будет провести никакие преобразования без согласования с соседями и другими владельцами квартир и помещений.

Особенно, если при этом будут затронуты общие коммуникации. Если же вы используете только ваше личное пространство, то такое согласие вам не потребуется.

Несомненно, весь процесс отнимет у вас массу сил, потому что обойти придется ни одну инспекцию, и при неправильно оформленных документах или плохом плане, вы не добьетесь положительного ответа очень долго. Но если вы подойдете к этому вопросу ответственно, то уже очень скоро функциональное назначение вашего здания будет изменено на то, что вам необходимо.

(Лапач В. А.)

(«Закон», 2006, N 8)

ИЗМЕНЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ: НЕКОТОРЫЕ ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ

В. А. ЛАПАЧ

В. А. Лапач, доктор юридических наук, профессор.

Жилищное законодательство, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в нашем законодательстве впервые нашли свое решение многие практические вопросы, касающиеся порядка изменения назначения помещений, в особенности перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот.

В действующем жилищном законодательстве центральным является понятие объекта жилищных прав — жилого помещения, каковым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особое положение в систематике жилья занимает многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.

Не допускается использование в качестве жилых помещений вспомогательного использования, а также помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Новое жилищное законодательство, как и прежнее, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал (п. 1 ст. 1 ЖК). Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данное положение остается справедливым и для специализированных жилых помещений, к каковым отнесены служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК). Однако необходимо иметь в виду, что целевой характер указанного выше жилищного фонда выдвигает более жесткие (в сравнении с обычными жилыми помещениями) требования к правовому режиму и порядку пользования специализированным жильем. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Согласно данным Правилам использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с названными Правилами. В соответствии с п. 12 Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных Правилами.

Это правило указывает на то, что между общим понятием жилищного фонда и понятием специализированного жилищного фонда существует родо-видовое соотношение. Изменение правового режима жилого помещения характеризуется терминами «включение» помещения в специализированный жилищный фонд и «исключение» его из этого фонда. Жилое помещение, включенное в специализированный фонд, должно получить дополнительную атрибутивную характеристику одного из подвидов специализированного жилищного фонда (служебные и т. п.). При этом формулируются определенные требования, которым должны соответствовать помещения того или иного подвида. Так, к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры, причем не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека. По этой же норме на 1 человека предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Все эти специфические требования лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения.

В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения.

Закон не предусматривает возможности изменения назначения специализированного жилого помещения путем прямого перевода из одного вида таких помещений в другой. При наличии возможности и целесообразности специализированное жилое помещение должно быть исключено из специализированного фонда и включено в другой вид этого фонда.

Правовой режим жилого помещения и его назначение допускают использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК). Данное дозволение относится к гражданам, проживающим в жилом помещении на любом законном основании (право собственности, наем, безвозмездное пользование), в том числе и к проживающим в специализированных жилых помещениях. Такое использование не изменяет доминирующего назначения жилого помещения, и, следовательно, помещение и в этом случае продолжает оставаться жилым. Вместе с тем закон запрещает размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК) ввиду того, что такое использование несовместимо с проживанием в этом же помещении людей. Закон не содержит указания на признаки промышленного производства, которое не может быть размещено в жилом помещении, поэтому в спорных случаях следует руководствоваться Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93.

Кардинальным образом правовой режим жилого помещения изменяется в двух случаях: а) признания жилого помещения непригодным для проживания; б) перевода жилого помещения в нежилое.

В первом случае жилое помещение, фактически непригодное для проживания, признается таковым официально. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.

Перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу приведен в разделе III Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Приводящие к такому состоянию причины весьма многообразны:

— критическое снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

— изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

— превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;

— расположение жилых помещений в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Имеются и другие причины, по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Признание жилого помещения непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

— о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;

— о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов «за» и «против» при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Для подобных случаев, когда жилищные права граждан терпят существенный урон, закон устанавливает преимущественную защиту лиц, проживающих в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. На основании ст. ст. 86, 87 ЖК таким лицам как в случае признания жилого помещения непригодным для проживания, так и в случае признания жилого дома подлежащим сносу, органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими соответствующее решение, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Итак, признание жилого помещения непригодным для проживания влечет серьезное правовое последствие в виде юридической невозможности проживания людей в таком помещении. Однако это не означает, что такое помещение автоматически исключается из состава жилищного фонда, поскольку в случае проведения капитального ремонта (реконструкции, перепланировки) потребительские качества помещения могут быть восстановлены.

Если же непригодность для проживания имеет критический характер, не может быть устранена или жилой дом подлежит сносу, помещение, разумеется, исключается из жилищного фонда (ввиду сноса либо путем перевода в нежилой фонд).

Таким образом, между признанием жилого помещения непригодным для проживания и переводом жилого помещения в нежилое непроходимой границы нет: при известных условиях непригодное для проживания помещение может тем не менее быть переведено в нежилое. Однако нормы, регулирующие порядок перевода жилого помещения в нежилое (глава 3 ЖК), ориентированы на иную ситуацию, когда назначение помещения изменяется не в связи с его непригодностью для проживания, а в связи с тем, что использование его для целей, не связанных с проживанием, более отвечает экономическим или иным интересам собственника. Как следует из п. п. 1, 2 ст. 23 ЖК, изменение назначения жилого помещения путем его перевода в иную категорию может быть инициировано только собственником помещения или уполномоченным им лицом (заявитель). Органом, осуществляющим перевод помещения, является орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. Заявитель представляет в этот орган заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Требовать представления иных документов запрещено. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее 45 дней с момента представления необходимых документов в орган, осуществляющий перевод. Отказ в переводе возможен лишь в ограниченном числе случаев, указанных в п. 1 ст. 24 ЖК: непредставление заявителем требуемых документов; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещения; несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое невозможен, сформулированы в ст. 22 ЖК в виде исчерпывающего перечня:

— доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— квартира в многоквартирном доме расположена не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.

Только два условия, запрещающие перевод нежилого помещения в жилое, определены в п. 4 ст. 22 ЖК:

— такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

— право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые создает заметно больше проблем, чем обратный перевод. Это легко объясняется тем, что, как правило, на пользование жилым помещением имеют право члены семьи собственника, а иногда и другие лица. Применяемые в ст. 22 ЖК ссылки на обременение права собственности на переводимое помещение относятся в первую очередь к таким типичным ситуациям. Статьей 31, п. 1, ЖК граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, подразделены на членов семьи (супруг, дети, родители) и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Как следует из п. 2 той же статьи, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Кроме того, на основании ст. ст. 33, 34 ЖК самостоятельные права пользования жилым помещением имеются у отказополучателя и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

На первый взгляд право пользования жилым помещением со стороны членов семьи является вторичным и всецело зависящим от судьбы соответствующего права собственника. При таком понимании, если собственник отказывается от права на жилое помещение в пользу права на помещение нежилое, намереваясь совершить таковой перевод, члены семьи не могут ссылаться на то, что жилое помещение обременено их правами. Однако такой вывод представляется нам неправильным. Право пользования жилым помещением члены семьи утрачивают в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК), однако перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу. Пункт 3 той же статьи позволяет членам семьи собственника требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса от супруга собственника жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности (законный режим имущества супругов), требуется нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью.

Следовательно, члены семьи могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами.

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона «Об ипотеке» автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое (по аналогии с п. 3 ст. 36 Закона «Об ипотеке»). Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Нужно заметить, что судьба права собственности на жилое помещение при переводе его в нежилое, равно как и при обратном переводе, не вполне ясна.

Данное право, со всей очевидностью, не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. В качестве специального основания прекращения права собственности на жилое помещение ГК РФ указывает лишь на бесхозяйственное содержание жилого помещения (ст. 293 ГК), однако применительно к переводу данное основание вряд ли может быть использовано. Но, с другой стороны, по завершении перевода право собственности на жилое помещение уже не существует в том виде, в каком оно первоначально формировалось ввиду глубокого изменения юридического режима объекта права (даже если таковой по своим физическим свойствам остается прежним). Обратный перевод (из нежилого в жилое помещение) также создает некоторую концептуальную проблему, поскольку перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты являются основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности.

По всей видимости, в таких ситуациях мы сталкиваемся с некоторой избыточностью правового регулирования, тогда как в некоторых нормативных контекстах следовало бы не подчеркивать, а сглаживать, нивелировать режимные признаки жилых и нежилых помещений. Например, в Законе ФРГ от 15 марта 1951 г. содержится прямое указание о том, что к праву собственности на нежилое помещение соответственно применяются нормы, относящиеся к праву собственности на жилое помещение (абз. 1 § 1). В Жилищном кодексе России сближение правовых режимов жилых и нежилых помещений также прослеживается, например, в ст. 36, регулирующей вопросы собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то, что законодатель воздержался пока от указания на то, что речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях, эту новеллу уже можно расценивать как существенный прогресс по сравнению со ст. 290 ГК, продолжающей говорить об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме.

Конечно, режимные различия жилых и нежилых помещений до конца не могут и не будут сняты никогда, однако, если иметь в виду, что при переводе жилых помещений в нежилые (и при обратном переводе) речь идет скорее не об изменении материального предмета правоотношения, а об изменении назначения одного и того же предмета, следовало бы поискать нормативные решения, которые бы позволили упростить возникающие при этом проблемы.

——————————————————————

В статье анализируются положения действующего жилищного законодательства, посвященные изменению функционального назначения помещений, расположенных в многоквартирных домах. Констатируется, что до настоящего времени указанное действие с помещениями вызывает многочисленные практические затруднения, равно как и иные строительные действия, обычно сопровождающие такую смену (реконструкция, переустройство, перепланировка и т.п.). По результатам проведенного анализа делается вывод о необходимости изменения действующего законодательства в рассмотренной сфере общественных отношений.

Проблема, вынесенная в заглавие настоящей статьи, бесспорно, не нова. Уже давно никого не удивляют появившиеся на месте квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, офисы, парикмахерские, магазины со входом "через балкон". В то же время при всей кажущейся неактуальности выбранной проблематики необходимо констатировать, что проблемы, возникающие при изменении функционального назначения помещения в многоквартирном доме, не находят своего решения на уровне как доктрины, так и правоприменительной практики.

Впервые рассматриваемый вопрос получил достаточно подробную регламентацию с принятием нового ЖК РФ. Глава 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" установила условия и порядок осуществления действий по переводу помещения из одной категории в другую, порядок отказа в таком переводе. Тем не менее ряд вопросов остался за пределами правового поля и сегодня вызывает определенные трудности на практике.

Отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР уделял переводу жилых помещений в нежилые несравнимо меньше внимания и содержал всего одну статью, посвященную данному вопросу, не упоминая о переводе нежилых помещений в жилые вовсе. Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые был существенно ограничен: допускался "в исключительных случаях" и осуществлялся по решению уполномоченных органов. Более того, прежнее жилищное законодательство вообще не допускало возможности перевода жилых помещений индивидуального жилищного фонда.

Перед тем как детально рассмотреть интересующее нас понятие - "изменение функционального назначения" помещения, нельзя не обратить внимание в целом на отсутствие определенности в вопросе: а что же из себя представляют действия, связанные с изменением конкретного помещения, понятиями которых оперирует действующее законодательство. Так, отсутствует должная ясность в том, что следует понимать под реконструкцией, переустройством, перепланировкой, переоборудованием и т.п., какие конкретно действия субъектов их образуют.

Анализ судебной практики по делам, связанным с изменением помещений в многоквартирных домах, наглядно демонстрирует, что суды испытывают определенные затруднения в квалификации строительных действий, осуществленных в помещении, зачастую смешивая как сами понятия "реконструкции-перепланировки-переустройства", так и процедуры проведения таких работ.

Так, по одному из дел Н. обратился в суд с иском к администрации о сохранении помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в переустроенном и перепланированном состоянии, что выразилось в пристройке и в последующем оборудовании парикмахерской в данной квартире. Решением Ленинского районного суда г. Омска данное требование удовлетворено. Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда указанное решение отменено, в удовлетворении иска Н. отказано, поскольку фактически истцом произведены реконструкция и перепланировка жилого помещения, соответственно, для производства переустройства (перепланировки) помещения с присоединением общего имущества должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, несмотря на правильно занятую областным судом позицию, нельзя не заметить смешение вышестоящим судом (равно как и судом первой инстанции, чей судебный акт отменен) понятий, связанных с изменением объекта недвижимости.

Отметим, что еще в 2008 г. в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г. высшая судебная инстанция, обращая внимание на данную проблему, отметила, что "реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ", и далее привела нормативно закрепленные определения данных понятий, которые объективно не позволяют их отграничить.

Вернемся к гл. 3 ЖК РФ, регулирующей интересующее нас изменение функционального назначения помещения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник такого помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет пакет документов, сравнимый с пакетом, предоставляемым собственником для осуществления переустройства и (или) перепланировки помещения, где добавляются еще план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Таким образом, ЖК РФ императивно закрепил, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот осуществляется органом местного самоуправления на основании принятого им по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов решения о переводе помещения (ч. ч. 1, 4 ст. 23 ЖК РФ). Как следствие, в отсутствие такого разрешения смена функционального назначения помещения, осуществленная собственником, должна признаваться самовольной.

В доктрине высказано мнение, что в основу перевода жилых помещений в нежилые "положена идея ограничения прав собственника жилого помещения на изменение назначения его использования посредством установления разрешительного порядка". По мнению И.Д. Кузьминой, "установление режима такой несвободы для собственника в отношении принадлежащего ему имущества не оправдано характером действия, которое намерен произвести собственник. На данной стадии он лишь решается отказаться от использования своего жилого помещения по прежнему назначению и не приступает к какой-либо иной деятельности, связанной с использованием этого объекта".

И.Д. Кузьмина обоснованно обращает внимание на то, что для принуждения собственника к продолжению использования жилого помещения для проживания граждан нет никаких правовых средств. Такая позиция в полной мере согласуется и с провозглашенными принципами приоритета частной собственности, недопущения необоснованного ограничения прав собственника, предоставления ему максимально допустимой свободы.

Вместе с тем, как представляется, установление разрешительного порядка изменения функционального назначения помещения обусловлено в первую очередь особой связью конкретного помещения и здания, в котором оно находится, и необходимостью охраны прав и интересов третьих лиц, которые могут быть нарушены в результате такой смены. Нельзя отрицать тот факт, что, например, устройство в соседней квартире магазина, работающего круглосуточно, причиняет определенные неудобства собственникам смежных с таким объектом помещений.

Так, по одному из дел собственник квартиры на первом этаже многоквартирного дома, возражая против удовлетворения требований другого собственника (своего соседа) о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, указывал, что не согласен с таким переводом, поскольку рядом с его квартирой будет находиться офис, в результате пробивки дверного вместо оконного проема будет нарушена конструкция дома, около его окна будет оборудована парковка для автомобилей, все время будет шум, в результате чего будут нарушены его права и законные интересы.

В другом деле собственник квартиры, расположенной уже над переведенной в нежилое помещение квартирой, указывал, что под окном его квартиры обустроена входная группа в магазин "Хозтовары", которая примыкает к несущим конструкциям дома, крыша находится на уровне подоконника, что делает квартиру более доступной для преступного проникновения, кроме того, крыша усиливает шум дождя за окном и задерживает снег, чем созданы дополнительные неудобства, т.е. нарушены его права.

При этом, с одной стороны, ст. 22 ЖК РФ содержит условия, при которых допускается перевод помещения из одной категории в другую (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ также содержит общие требования к соблюдению законодательства при использовании помещения после его перевода), а с другой стороны, в случае отмены разрешительного порядка осуществления рассматриваемого действия кто и на каком этапе проконтролирует соблюдение собственником, принявшим соответствующее решение, указанных условий и требований? Можно, конечно, исходить из добросовестности такого собственника, что презюмируется в современном гражданском праве, однако в любом случае говорить об отмене разрешительного порядка смены назначения помещений сегодня явно преждевременно.

Кроме того, следует согласиться и с тем, что любой здравомыслящий собственник не просто так принимает решение о смене функционального назначения помещения, а делает это именно с целью использования последнего по новому назначению. В этой связи перевод помещения из одной категории в другую в подавляющем большинстве случаев осуществляется собственником в совокупности с иными действиями, изменяющими фактические характеристики помещения (переустройство, перепланировка, реконструкция), которые необходимы уже для его использования по новому назначению. Видимо, по этой причине разрешение о переводе жилого помещения в нежилое помещение выступает основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).

Между тем, если для использования жилого помещения в качестве нежилого требуется проведение его реконструкции, что имеет место в большинстве случаев, возникают дополнительные трудности. Поскольку ч. 8 ст. 23 ЖК РФ предусматривает проведение "иных работ" в отношении переводимого помещения, следует ответить на вопрос: необходимо ли в случае перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, получать еще и разрешение на строительство либо достаточно решения о переводе жилого помещения в нежилое?

Судебно-арбитражная практика исходит из необходимости соблюдения в таких ситуациях требований Градостроительного кодекса РФ к реконструкции объектов капитального строительства, т.е. необходимости получения разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства и в дальнейшем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <9>. При этом вывод судов достаточно категоричен: решение о переводе жилого помещения в нежилое не может являться основанием для реконструкции и заменять собой разрешение на строительство.

Бесспорно, позиция, занимаемая судами, основана на верном толковании норм ЖК РФ и ГрК РФ. В то же время на практике это вызывает дополнительные трудности, связанные со сложностью разграничения понятий "реконструкция", "переустройство", "перепланировка" помещений.

Главные практические сложности состоят в том, что пакет документов, представляемых для получения решения о переводе помещения, решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства, различен. И если в первых двух случаях данные документы фактически идентичны (ч. 2 ст. 23, ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), а потому, видимо, в случае получения решения о переводе помещения и не требуется получение решения о согласовании в отношении такого помещения действий по его переустройству (перепланировке), то в случае получения разрешения на реконструкцию перечень представляемых документов отличается существенно (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

При этом отличается не только пакет документов, но и орган, в который данные документы необходимо представить (ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ и ч. 6 ст. 51 ГрК РФ).

Указанное в совокупности с конкретными практическими ситуациями, описанными выше, свидетельствует о необходимости поиска иного решения рассматриваемой проблемы, отличного от закрепленного в действующем законодательстве. Так, полагаем целесообразным объединить все действия по преобразованию помещений в многоквартирных домах, осуществляемые в разрешительном порядке, в едином разделе ЖК РФ. Предлагаемый единый подход к таким действиям, бесспорно, позволит стабилизировать правоприменительную практику в рассматриваемой сфере общественных отношений.

Практическое преимущество такого подхода состоит в том, что при переквалификации действий по изменению объекта недвижимости, выявившейся в дальнейшем в ходе осуществления работ (например, в помещении фактически осуществлена реконструкция, а не перепланировка), такие действия не будут автоматически попадать в категорию самовольных.

В свете изложенного положения действующего ЖК РФ относительно переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (гл. 4) нуждаются в серьезной переработке и не могут быть ограничены лишь корректировкой указанных понятий, как обычно предлагается в теории.

Необходимо выделить в целом действия по изменению помещений, что будет включать в себя весь комплекс работ, осуществляемых в ходе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения. Перечень таких работ должен быть единым, разработан на федеральном уровне с применением наук архитектурного и гражданского строительства и не может быть привязан к данным технического паспорта, как указано в ст. 25 ЖК РФ. Соответственно, работы, не поименованные в данном перечне, могут выполняться собственником по своему усмотрению, что в полной мере соответствует содержанию самого "сильного" вещного права - права собственности. Как следствие, о самовольности таких действий не может идти и речи.

В этой связи гл. 4 ЖК РФ должна быть названа: "Изменение жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах". С учетом данного названия и приведенных выводов должно быть скорректировано и содержание данной главы.

Что касается изменения функционального назначения помещения, то для обеспечения гарантий изложенного ст. 22 ЖК РФ также нуждается в редактировании путем указания на то, что "использование переводимого помещения по новому назначению допускается после проведения работ по изменению помещения, обеспечивающих соблюдение условий, предусмотренных настоящей статьей, в порядке, установленном главой 4 Кодекса".

Соответственно в ст. 23 ЖК РФ понятия "переустройство и (или) перепланировка" целесообразно заменить на "изменение" помещения, что позволит распространить действие изложенного в указанной статье порядка и на случаи перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, устранив имеющие место на практике затруднения, связанные с разграничением рассматриваемых понятий.

(Бетхер В.А., Невзгодина Е.Л.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)